Ako určiť trhovú cenu nehnuteľnosti ?

16.11.2011 19:24

Nehnuteľnosť kúpuje alebo predáva bežný člověk raz, dvakrát za život. Ide väčšinou o väčšiu sumu a učiť sa na vlastných chybach môže byť dosť neprijemné. Klučová záležitost je stanovenie reálnej trhovej ceny.
Ak chce človek kúpiť pozemok, byt, alebo dom, ide o nemalé peniaze. Často investuje celoživotné úspory alebo berie úver na mnoho rokov. Je nerozumné zbytočne zaplatiť za nehnuteľnosť priveľa. Pre predávajúceho je však stanovenie reálnej ceny rovnako dôležité. Ak je cena prinízka, prerobí, ak privysoká, pravdepodobne sa mu nehnuteľnosť nepodarí predať.

Odborníci hovoria, že sú tri veci, ktoré rozhodujú o cene nehnuteľnosti: lokalita, lokalita a lokalita. Ak túto ľudovú múdrosť aplikujeme na Slovenské pomery, tak napríklad pozemok v centre Bratislavy môže byť aj znehodnotený a jeho cena bude rádovo vyššia, ako keby sa nachádzal niekde v horách na východnom Slovensku, hoci aj slnečný, s krásnym výhľadom a kompletnými inžinierskymi sieťami...

Na cenu pozemku teda najviac vplýva lokalita. Okrem nej závisí jeho hodnota najmä od toho, na čo je využiteľný, a od napojenia na inžinierske siete.

Odborné ocenenie je samozrejme nutné objednať u znalca, to však nie je vždy potrebné. Napríklad pre orientáciu pri rozhodovaní o kúpe konkrétnej nehnuteľnosti si laický odhad môžete urobiť aj sami. Na trhové oceňovanie, teda na zisťovanie trhovej, čiže všeobecnej ceny dnes u nás znalci používajú také isté metódy, aké sa desaťročia uplatňujú inde v Európe či vo svete.

Základnou je porovnávacia metóda,

pri ktorej sa cena stanoví porovnaním s už realizovanými obchodmi v danej lokalite. Ak bol napríklad nedávno predaný dom za 2 milióny korún, hodnota podobných nehnuteľností v jeho okolí bude odhadovaná tiež na 2 milióny. Táto metóda je najlepšia, naša legislatíva však neprikazuje, aby údaj o kúpnej cene bol verejný , preto je málokedy možné zistiť skutočne realizovanú kúpnu cenu. Združenie znalcov a odhadcov nehnuteľností má vlastnú databázu skutočne realizovaných cien, ktorá je prístupná iba pre znalcov a členov združenia. Predávajúci ani kupujúci nemá možnosť nahliadnuť do žiadneho oficiálneho registra realizovaných cien.
Možnosťou je zalistovať si v inzertných časopisoch, navštíviť niektorú z realitných kancelárií a poradiť sa s odborníkmi, alebo si objednať u znalca odborný posudok na stanovenie všeobecnej, t.j. trhovej ceny nehnuteľnosti.

Ak sa nedá použiť porovnávacia metóda, nastupujú náhradné metódy oceňovania – reprodukčná alebo výnosová. Treba ale zistiť, kedy je ktorá z nich vhodná.

Druhou najlepšou je výnosová metóda trhovej ceny nehnuteľnosti,

ktorú však, samozrejme nie je možné použiť na nehnuteľnosť, ktorá neprináša výnos. Pomocou nej sa určuje trhová hodnota nehnuteľnosti kapitalizáciou možných ziskov z prenájmu tejto nehnuteľnosti. Zjednodušene povedané: ak by sme dnes vložili do banky 30 000, vynesie nám na úrokoch okolo 1 000 Eur za rok, takže vložené peniaze sa nám vrátia asi za 13 až 15 rokov. Ak je teda nehnuteľnosť schopná produkovať výnos, potom súhrnný výnos za 10 až 15 rokov ( to je približná doba návratnosti vložených prostriedkov formou bankových úrokov) je všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

Treťou je metóda reprodukčná.

Tu treba určiť, koľko by dnes stálo postaviť podobnú nehnuteľnosť, ako je oceňovaná a pritom, samozrejme, zohľadniť aj jej opotrebovanosť, napriklad 1% za rok. Metóda sa zakladá na predpoklade, že kupujúci nezaplatí za majetok viac, ako by zaplatil za výstavbu novej budovy alebo za obnovenie podobnej budovy (vrátane kúpy), na porovnateľnom mieste, rovnakého veku a opotrebenia.

Späť