Kúpa a prenájom bytu za účelom zisku - renty

14.11.2011 16:15

Nehnuteľnost ako investicia: analýza výkonnosti a rizik

Dôležité je zanalyzovať ceny bytov v danej lokalite za posledné roky a zohľadniť iné vplyvy, ekonomické aj menové, zavedenie EURA, vystavba nových bytov, príchod vačších investorov a podobne, lebo na raste trhovej hodnoty môžeme zarobiť skôr a viac …
Pozor, při stupajucich cenach bytov cena najmu nemusí rasť alebo len u menších bytov…

Ak neinvestujeme na rast trhovej ceny ale na zisky z najmu môžme si vypočítať Koeficient C/N, kde C je cena bytu a N čistý ročný nájom nápr. 1 000 000 /50 000 je 20 čo znamena že za 20 rokov bude zisk rovný cene čo je zhodnotenie len 3,6 % z čoho vyplývá, že investovať do bytu na prenajom sa v tomto príklade neoplatí…

Ste vlastníkom nehnuteľnosti určenej na prenajímanie? Viete spočítať, či vám zarába alebo prerába? Pravdu odhalí vnútorné výnosové percento. Pre niektorých nadšencov môže byť nepríjemná. Rozprávkové zisky sú väčšinou ilúzie.
V ČR sú tisíce investorov, ktorí po zlých skúsenostiach s fondmi v deväťdesiatych rokoch a trojročnom prepade trhov po roku 2000 radšej úplne vsadili na priamu investíciu do nehnuteľnosti. V najčastejším prípade sa jedná o kúpu bytu vo väčšom meste a jeho prenajímania študentom, mladému pracujúcemu absolventovi alebo mladé rodine.

Podľa všeobecného presvedčenia verejnosti je prenajímanie bytu "zlatou baňou". Málokto si uvedomuje, že tzv investícia do nehnuteľnosti sa viac podobá podnikania ako investovanie, je spojená so špecifickými rizikami a môže v budúcnosti priniesť zisk, ale aj stratu.
Zaujímavou charakteristikou priameho investovania do nehnuteľnosti je skutočnosť, že nezanedbateľná časť investorov nevie, aké ziskovosti ich "nehnuteľnosťami investičný projekt" vlastne dosahuje. Nevie si to spočítať a nezostáva im, ako intuitívne usudzovať.
Účelom tohto článku je priblížiť metódu, podľa ktorej je možné analyticky správne spočítať, koľko obstaranie a prenajímania nehnuteľnosti doteraz investorovi zarobilo. Upozorníme aj na faktory, ktoré budú mať vplyv na úspešnosť priame investície do nehnuteľnosti.

Výkonnosť zatiaľ výborná

Pozrime sa na konkrétny príklad z praxe. Pán Novák (hovorme mu tak) kúpil na konci roku 2000 byt za účelom prenájmu v jednom krajskom meste. Celkové náklady na obstaranie bytu vrátane základného vybavenia vyšli približne na jeden milión korún. Financovanie kúpy prebehlo úplne z vlastných zdrojov. Priama investícia do nehnuteľnosti za účelom prenajímania dostala prednosť pred inými spôsobmi investovania.

Pán Novák je vlastníkom bytu šesť rokov. V prvých troch rokoch sa mu podarilo byt prenajať za deväť tisíc korún mesačne, v ďalších troch rokoch za desať tisíc. Otázka: Zarába, alebo prerába? Uložil peniaze "dobre"?
Ekonomickú úspešnosť investície do nehnuteľnosti je nutné hodnotiť rovnako ako akýkoľvek iný komerčný investičný projekt pomocou vnútorného výnosového percenta (internal rate of return, IRR). K výpočtu IRR potrebujeme zoznam výdavkov a zoznam príjmov. Pritom je potrebné poznať konkrétne sumy a dátumy, v ktorých boli výdavky vynaložené a príjmy prijaté.

Prípad pána Nováka z pohľadu uskutočnených výdavkov a príjmov popisuje tabuľka 1. Stĺpec "Výdavky" začína v roku 2000 jednorazovým výdavkom 1 mil Sk za obstaranie nehnuteľnosti. Na účely výpočtu sú výdavky značené so znamienkom mínus. Riadok 2001 zhŕňa ročné výdavky zaplatené pánom Novákom za prevádzku bytu. Patrí medzi ne poplatky za vodu, elektrinu, plyn, daň z nehnuteľnosti, poplatok za správu spoločných priestorov, príspevok do spoločného fondu opráv, poistenie a ďalšie. Vyššie uvedených výdavkov je v tabuľke 1 zhrnutá za každý rok. Hlavným "vinníkom" ich rastu je zvyšovanie cien energií. Od roku 2005 pribudol poplatok za internet a prvý náklady na drobné opravy v byte. V zozname výdavkov za jednotlivé roky sú v tabuľke 1 zhrnuté všetky výdavky, na ktoré si pán Novák spomenul. Ich výška je približná, zaokrúhlená na tisíce.
Zoznam príjmov je presnejšie. Byt nebol ani jeden mesiac bez nájomníkov. Pán Novák vsádza na nižšiu cenu a stabilný, spokojné a bezproblémové osadenstvo.
Posledný údaj, ktorý je potrebné na výpočet IRR zistiť, je súčasná cena pri predaji. Pán Novák odhaduje, že byt by mohol byť predaný v pomerne krátkej dobe za 1,4 mil Sk, ak by to potreboval (cena po odpočítaní dane z prevodu nehnuteľnosti a provízie sprostredkovateľmi). Usudzuje tak na základe nedávnych predajov podobných bytov v lokalite.
Vstupom do výpočtu IRR je časový rad cash flow (tok peňazí). Stĺpec cash flow v tabuľke 1 nie je nič iné ako rozdiel medzi príjmami a výdavkami v jednotlivých rokoch. V prvom roku sa objavuje len výdavok (kúpa nehnuteľnosti), v poslednom roku len príjem (hypotetický predaj nehnuteľnosti, cena po odpočítaní nákladov na predaj). Doterajšie cash flow vstupujúce do výpočtu je znázornený aj v grafe 1. Pri výpočte IRR je najjednoduchšou cestou využiť finančné funkcie miera výnosnosti v tabuľkovom kalkulátora Excel, ktorý je súčasťou MS Office. (Pred rozšírením osobných počítačov sa k výpočtu podobných príkladov používali špeciálne kalkulačky s finančnými funkciami. Excel je však oveľa pohodlnejšie. Dôjsť k výsledku s obyčajným kalkulátorom bez finančných funkcií by bolo doslova za trest.)

V tabuľke 1 vidíme, že pán Novák zatiaľ dosiahol z investovaného milióna slušného zhodnotenie 9,7% pa brutto, čo robí v jeho prípade 8,5% p. a. po zdanení. (Pán Novák sa nachádza v pásme dane z príjmu 25%.) Odhadovaná doterajšie ziskovosť však platí iba za predpokladu, že jeho odhad predajnej ceny nehnuteľnosti je reálny a že nezabudol do výpočtu zahrnúť nejaký väčší výdavok z minulých rokov. Ak by pôvodnej milión umiestnil do otvoreného podielového fondu štátnych dlhopisov ao nič sa nestaral, dosiahol by za rovnakú dobu výkonnosti okolo 4,5% pa čistého.
Presnejšie by bolo určite počítať IRR na základe mesačného cash flow, ale máloktorý majiteľ nehnuteľnosti si vedie tak podrobnú evidenciu príjmov a výdavkov. IRR počítané z cash flow na ročnej báze možno považovať za dostatočne dobrý odhad.

Scenáre vývoja
Pán Novák je spokojný, dosiahol o 4% vyšší ročného zhodnotenia vložených prostriedkov, než by získal investíciou do štátnych dlhopisov. Bude jeho nehnuteľností investičný projekt s rovnakým úspechom pokračovať?

Ťažko povedať. Záleží na vývoji niekoľkých faktorov. Najdôležitejšie je vývoj dopytu po nájomnom bývaní. Ceny výdavkov v tabuľke 1 (energií a služieb) pôjdu pravdepodobne hore. Možno rýchlejšie ako ostatné tovary a služby (celková inflácia), možno pomalšie. To ale pána Nováka nemusí trápiť. Jeho zaujíma, o koľko budú budúce nájomníci ochotní "preplatit" priebežné náklady (tzv. inkaso, výdavky v tab. 1) a prispieť na umorovanie pôvodnej investície (milión na začiatku).
Pri optimistickom vývoji bude cash flow v jednotlivých rokoch výrazne kladné (pozri graf 2), dopyt po nájomnom bývaní v danom meste bude tlačiť ceny mesačného nájomného hore.

Pri pesimistickom vývoji bude cash flow z popisovaného nehnuteľností projektu pána Nováka v jednotlivých rokoch len mierne kladné. Dopyt po nájomnom bývaní bude slabá, nájomníci nebudú ochotní platiť o mnoho viac, než koľko činí tzv inkaso, na umorovania pôvodnú investície 1 mil Sk veľa nezostane. Navyše sa môže stať, že dopyt klesne na tak slabú úroveň, že pán Novák v niektorých rokoch nenájde vôbec žiadne záujemcov o nájomné bývanie a cash flow v danom roku sa dostane do mínusu. Určité náklady sú fixné, aj keď v nehnuteľnosti nikto nebýva. Fixné náklady v rokoch bez nájomníkov bude musieť pán Novák doplácať zo svojho (v grafe 2 roky 2013, 2014 a 2023).
Vedľa rozdielu medzi priebežnými príjmami a výdavkami má na výšku konečného IRR vplyv cena nehnuteľnosti na konci investičného horizontu. V modeli optimistického vývoja je pán Novák schopný predať byt po 30 rokoch napríklad za 3,3 mil Sk, pri pesimistickom vývoji napríklad len za 1,5 mil Sk. Budúci dopyt po kúpe bytu v danej lokalite za niekoľko desiatok rokov v podstate nedajú odhadnúť. Rovnako tak možno ťažko odhadnúť budúci dopyt po nájomnom bývaní v danej lokalite, tj o koľko viac nad inkaso budú nájomníci ochotní platiť.
Optimistický vývoj bol v grafe 2 namodelované tak, aby urobil pánovi Novákovi radosť a jeho úspech pokračoval (9,9% pa pri pokračovaní súčasnej nízkej inflácie). Všetko ale môže dopadnúť aj podľa pesimistického modelu (3,1% pa, tj pokrytie inflácie).

Hypotéka ako investícia

Stále sú počuť hlasy tých, ktorí propagujú "hypotéku ako investíciu", tj zaobstarať nehnuteľnosť určenú na prenajímanie čiastočne z vlastných zdrojov a čiastočne na hypotekárny úver. Pritom je to dosť riziková záležitosť, a to práve z dôvodu cash flow, ktoré sa aj v "tučných" rokoch pohybuje okolo nuly. Príklad je vidieť v tabuľke 2. Keby pán Novák zaobstaral byt na prenajímanie na hypotéku, mohol by dúfať, že vybrané nájomné pokryje priebežné náklady (inkaso) aj splátku hypotekárneho úveru, čím by sa mu nehnuteľnosť samofinancovala. V niektorých rokoch by ale samofinancovatelnosti určite nedosiahol a on by musel doplácať zo svojho (tab. 2). Všeobecne možno povedať, že v rokoch vysokého dopytu po nájomnom bývaní prináša nadobudnutie nehnuteľnosti určenej na prenajímanie čiastočne z vlastných zdrojov a čiastočne na hypotéku vyššie zhodnotenie pôvodne vloženej čiastky ako nadobudnutie nehnuteľnosti na prenajímanie úplne zo svojich zdrojov (výkonnosť v tab. 1 a tab. 2 ).

Problém nastane pri ochabnutie dopytu po nájomnom bývaní. Majiteľovi nehnuteľnosti s hypotékou zostávajú vysoké, priebežné fixné náklady, ktoré musí pri poklese trhového nájomného alebo nedostatku nájomníkov hradiť zo svojho. Môže sa stať, že nebude mať dostatočnú pohotovú likviditu a o nehnuteľnosť príde. Príkladom sú roky 2014 až 2016 v grafe 3

Kto investuje rozumne do nehnuteľností, tak postupuje inak

1) Investícia do nehnuteľnosť ma zaujíma vtedy, ak ju môžem kúpiť podstatne lacnejšie, než je jej súčasná trhová cena. Dajú sa kúpiť nehnuteľnosti za polovičnú aneb dvojtretinovu cenu. Možné to je. Stačí mať k dispozícii buď hotovosť alebo veľmi likvidné zdroj peňazí, pretože niekedy rozhodujú minúty a tiež sledovať dražby, exekúcie a inzertné tabule či tlačoviny, je dobre  mať tie správne informácie v správnu chvíľu. Venovať tomu dostatok času a všetko si zariaďovať sám. "Pomocník" typu realitný maklér, finančný poradca a pod používať len ako tiper.

2) Zásadná chybu, ktorú robia analytici pri porovnávaní investícií do nehnuteľností a finančných derivátov  je opomenutie inflácie a budúce hodnoty. Poukazovanie na IRR má v uvedenom porovnaní zásadnú chybu. Ak vezmem príklad z článku, tak pán Novák investoval 1 mil a po šiestich rokoch by mohol získať 400 tis. V porovnaní s nejakým fondom by jeho zhodnotenie bolo 6,67% pa Lenže on ešte získal ďalších 366 tis. (Príjmy mínus výdavky z prenájmu) a to je ďalších 6,1% pa Alebo ak niečo ako pravidelné dividendy v tejto výške. Čo by znamenalo investíciu do veľmi rizikových akcií.

3) Ak investujem do nehnuteľností, tak bud za účelom výnosu z jeho budúceho predaja. Teda špekulatívne investície. A alebo za účelom prenájmu, ale v tomto prípade sa držím zásady, že ročné príjmy z prenájmov musí byť v priemere na 10% z investovanej čiastky. Alebo ak, že sa mi investície z cudzích zdrojov zaplatí do desať rokov. Čo je jednak doba časového testu z dôvodov daní a potom optimálna doba fixácie hypotéky za rozumnú úrokovú sadzbu. Ale pozor, prenájom nehnuteľností nie je len za účelom bývania, ako sa autor a mnohí ďalší snaží ľudu vsugerovať.
4) Prečo sa v poslednej dobe investície do nehnuteľností stáva hitom? Je to jednoduché. Stačí sa zamyslieť nad tým, komu to prináša prospech. Jednak realitné kancelárie, ktoré sa tým veľmi dobre priživujú. Banky, ktoré tým plnia plány v úverovej oblasti.  Proste sa na tom snažia priživiť,  kde kto a teda na toho posledného - investora, toho už veľa nezostáva. Vlastne áno, riadne a včas platiť hypotéky a poistky. A čo na záver? Až sa zdvihnú úrokové sadzby, tak bude vyššia ponuka exekučné nehnuteľností. Teda šanca pre tých skutočných investorov do nehnuteľností.

Späť